租售价走势分歧严重，香港楼市从低谷爬起仍需时

差饷物价估价署的最新数据显示，2024年5月份私人住宅各类单位租金指数由上个月的187.1点进一步提高至189.0点，也较上年同期上升9.1点；然而，私人住宅单位售价指数却进一步下降，由上个月的309.7点下降至305.9点，较上年同期下降了44.5点。

见下图，私人住宅租金指数与售价指数的走势分歧加剧，租金指数进一步上升，而售价指数则进一步下降。

从私人住宅类别来看，小面积住宅的租金和售价更为敏感。于2024年5月，40平方米以下的A类住宅，平均月租按年增幅均达到双位数，而平均售价跌幅则达到13%-15%区间，售价的跌幅仍远高于月租升幅。其中港岛区的月租升幅最大，达到13%以上。

40-69.9平方米的B类私人住宅，租金按年升幅不到10%，而售价跌幅则达到双位数，显见从整体来看，加租并不足以支撑起私人住宅的价格——投资回报的增幅未够吸引。面积较大的私人住宅单位交易不算太活跃。

鉴于市场持续表现不佳，花旗银行对香港楼市的复苏前景持更加审慎的态度。花旗表示，虽然香港今年楼价已下跌约3%，但一手楼货尾量仍高企，发展商开价谨慎，加上供楼利息仍处于高位。

花旗还预测，下半年香港楼价跌势有机会进一步扩大，全年跌幅或超过10%。高息环境是抑制香港楼市复苏的重要原因，美联储理事米歇尔近日鲍曼预计降息时间将推迟至2025年，美联储这一举动更加加剧了市场的观望态度。

花旗认为，虽然目前数据反映美联储有迫切需要减息，该行亦预期今年会减息3次，合计0.75厘，不过香港银行未必会立即跟随，今年实际按揭利率或继续保持在4.14厘或以上，市民供楼成本未必会大幅下降。

花旗强调，目前有不少投资选项的回报都明显高于租金回报，以个别大型屋苑为例，租务回报只有约3.4%，仍远低于供楼成本，持续抑制投资需求。

该行估计，当香港实际供楼利率或美国10年期债息回落至3厘至3.5厘，市场的置业信心才会好转。