【大行報告】港置：料政策續出穩樓市 2025年樓價全年有望上升超過10%

【財華社訊】12月30日，香港置業發佈報告指出，2024年即將完結，回顧過去一年樓市，特區政府全面撤銷辣招及放寬物業按揭成數，配合減息周期啟動，利好樓市氣氛，帶動一二手住宅交投齊升，惟樓價彈升力度有限，全年呈負增長。香港置業研究部董事王品弟(Peter Wong)表示，展望2025年，預期中央持續推出刺激經濟措施、減息未完、內地買家持續入市，料全年樓價有望上升超過10%。交投方面，預期明年會較今年活躍，料「一手漲、二手升」勢頭延續，估計2025年一手成交量有望達1.8萬宗，按年升逾1成；二手成交量進一步升至4.2萬宗；樓價全年升逾10%。

2024年樓市表現反覆 全年「量升價跌」

回顧2024年樓市，特區政府全面撤銷辣招及放寬物業按揭成數，配合減息周期啟動，利好樓市氣氛，帶動一二手住宅交投齊升，估計2024年全年一手成交量近1.6萬宗水平，按年增約5成，創2021年後的3年新高；二手成交量預料可達4萬宗，較去年升逾1成，同創3年新高，而全年樓價將錄單位數跌幅，呈「量升價跌」。

3大因素 2025年樓市「穩中向好」

展望2025年，本港樓市受惠以下3大因素，相信將呈「穩中向好」景況，3大因素包括：

1. 中央持續推出刺激經濟措施

2. 減息未完

3. 內地買家積極入市

1. 中央持續推出刺激經濟措施  恢復「一簽多行」初見成效  有助「先旺丁、再旺財」

雖然特朗普再次當選美國總統，引發了市場對中美貿易摩擦再度升溫的擔憂，推高美國通脹，聯儲局可能會放慢減息的步伐；然而相信減息周期未完，加上貿易摩擦並非新鮮事，自2018年首次向中國徵收關稅以來，內地和香港已經有了不少應對經驗和策略。日前中央舉行經濟工作會議，強調做好明年經濟工作，實施適度寬鬆貨幣政策，適時降準降息，並且明確提出穩住樓市股市，以及擴大國內需求，保持經濟穩定增長。

內地與香港推出了一連串措施，包括內地一系列政策組合拳救市，以及港府全撤辣招、已大大增強樓市信心，交投亦因而轉旺；至於今年12月1日起恢復深圳居民赴港「一簽多行」政策，使訪港旅客數量增加，有助推動本港消費，促使經濟復甦。

從旅遊發展局數字可見，2024年首11個月，訪港旅客人數達到4,025萬人次，而內地旅客達到3,094萬人次，已雙雙超越2023年全年數字；更重要的是，12月1日始恢復深圳居民赴港「一簽多行」，因此上述數字尚未反映出來。

事實上，香港餐飲聯業協會表示，受惠「一簽多行」下，入境旅客較去年上升，聖誕節餐飲業的營業額按年增加約8%，反映「一簽多行」成效明顯。旅遊業一直是本港的經濟重要支柱，2003年自由行開放，內地旅客入境人次不斷飆升，連帶零售業銷售值亦屢創新高；是次深圳復辦「一簽多行」，香港旅遊促進會亦推算，預計措施每年可帶來額外約200億元消費收益增長，帶旺香港經濟。

從過往數據可見，零售業銷貨額走勢與香港差餉物業估價署的樓價指數的走勢相似(見圖一)，相信「一簽多行」對本港零售業帶來正面作用，亦會為本港經濟及樓市帶來支持。

2. 減息未完

另一方面，近年樓價回調，加上高才通等專才來港推高租金，令過去兩年本港樓市出現「租金上升、樓價下跌」現象，租金回報率向上。若以撤辣後(以4月至11月註冊計算)購入的二手成交個案，並其後經由集團促成的租務個案中，近6成個案租金回報逾3.5厘；有3成租務成交的租金回報率達逾3.5厘至4厘水平，佔比最重，亦有約19%的租金回報率更逾4厘至4.5厘，更有約10%租務成交的租金回報率甚至超過4.5厘(見圖二)。

更重要的是，減息周期啟動，美國聯儲局自9月開始減息，而香港銀行於3個月內累計減0.625厘，除舒緩供樓人士的壓力之外，亦增加用家及投資者入市的誘因。事實上，隨著減息周期展開，近月定期存款息率已顯著回落。預期明年美國減息2次，相信本港銀行亦會跟隨，料按息水平有機會跌至3.25厘水平，將會有更多「供平過租」個案。

3. 內地買家積極入市

與此同時，撤辣後內地買家積極入市，由於他們來港置業已無需再繳付「辣稅」，加上本港減息步伐已經展開，對內地客及新香港人來說入市成本已經降低，故市場上不乏他們的蹤影。據香港置業資料研究部綜合土地註冊處資料，按已知買家姓名作分析，2024年首11個月內地買家(以買家姓名的英文拼音鑒別)於香港樓市一手私宅註冊量共錄5,408宗，已較去年全年2,119宗大幅高出超過1.5倍，並創紀錄新高(見圖三)；相較整體一手市場註冊量按年約5成的升幅，內地買家一手私宅註冊量按年升幅更為顯著，反映內地買家相對看好香港後市，並積極於一手市場尋寶。

若以新盤劃分，今年首11個月內地買家一手私宅註冊量最多的首5個新盤中，有3個均位處啟德，分別為天璽.天、柏蔚森及維港1號，單計該3個新盤，內地買家一手宗數已達800多宗，可見內地買家鍾情一手物業，尤其是新發展區，而啟德正符合他們的喜好。

啟德天璽.天為今年最多內地買家購入的新盤，今年首11個月該盤共錄404宗內地買家一手私宅註冊，並佔該盤個人買家約50%，亦即每2位個人買家中有1位屬內地買家；內地買家個案涉及金額約48億元，更佔該盤個人買家金額約53%，可見該盤深獲內地買家歡迎。相信啟德將仍是明年新盤推售焦點，再加上預期明年美國減息周期尚未完結，中央救市措施出台，特區政府積極吸人才來港，料將為港樓尤其是啟德帶來新需求。

貨尾盤佔比明年或挑戰5成新高

值得留意，今年新盤市場的特色，除了有不少內地買家入市，同時亦有不少為貨尾成交。今年的一手成交量當中，貨尾盤佔比已增加至4成半，佔比連升2年。由於目前庫存量仍有不少，相信明年發展商持續推出全新盤外，同時亦積極銷售貨尾盤，預期明年貨尾盤佔比或可進一步挑戰5成新高(見圖四)。

樂觀預測樓價全年升逾10%

雖然中美關係令市場增添存變數，但隨著減息周期展開，預料明年息口將進一步回落，帶動經濟和市況好轉。預期明年樓市將會「穩中向好」，若美國減息幅度及速度勝預期，相信本港樓市有望更為受惠，樂觀預測有助推高樓價全年升逾10%。交投方面，相信住宅買賣成交會較今年更為活躍，估計2025年全年新盤銷售量約1.8萬宗(見圖五)，按年升逾一成；全年二手住宅註冊量預料升約5%至4.2萬宗(見圖六)。