京滬新政效果觀察：政策「暖風」能否預熱樓市「金九銀十」？

[摘要] 北京、上海優化限購政策均未對外地需求放開，仍以挖掘「内需」為主，體現出一線城市漸進的政策推進節奏。

2025年8月8日，北京樓市新政正式落地，提出符合購房條件的家庭在五環外購買商品住房（含新房及二手房）不限套數，同時優化公積金貸款政策。上海也於8月25日也發佈新一輪政策措施，涵蓋降低限購門檻、優化公積金使用、放寬貸款條件以及優化房產稅等方面。整體來看，京滬本輪政策均以挖掘「内需」潛力為主，延續漸進式放松節奏，基本符合市場預期。但鑒於政策力度溫和，且2024年多輪政策優化後需求已有集中釋放，本次新政的邊際效果或較為有限，購房需求大概率將呈現逐步釋放態勢。

作為全國樓市「風向標」，京滬在「金九銀十」傳統旺季前同步推出支持性政策，為市場注入積極預期。結合上半年京滬優質地塊成交較多來看，接下來房企推盤節奏預計將加快，有望帶動市場交易量逐步恢復。同時，從歷史來看，9月通常是地產政策的密集發佈期，新一輪房地產支持政策有望加快推出，借助全年重要的銷售窗口，加速激活潛在需求，推動市場「止跌回穩」。

北京：新政後市場整體波動較小，8月新房、二手房成交量環比略有回升

 

新政後北京新房、二手房成交量較7月略有增長，但整體波動不大。距北京8月8日出台樓市新政已有近1個月時間，從市場反應來看，部分樓盤到訪量有所好轉，部分小區二手房帶看量也有增加，但整體市場氛圍仍較平淡。網簽成交量來看，根據中指數據，新政落地後（8.9-9.3）北京新建商品住宅新房日均成交1.28萬平米，相比7月日均增長9%，但同比仍回落21%。新政後（8.9-9.3），二手住宅日均成交441套，較7月日均增長7%，同比小幅下降5%。

從月度成交走勢來看，根據中指數據，2025年1~8月，北京全市新建商品住宅銷售面積342萬平方米，同比小幅下降6.8%。8月成交38萬平米，環比增長3.6%，但同比受高基數影響下降較明顯。1-8月，北京二手房累計成交11.5萬套，同比增長10%。8月，二手住宅成交13331套，環比增長4.3%，同比下降7%，同比降幅較7月收窄11個百分點。

上海：8月新房、二手房成交量環比基本持平，二手房成交量創2023年以來同期新高

 

新政後（8.26-9.3）上海新房、二手房均有所修復，其中新房表現更為明顯。從網簽成交量來看，根據中指數據，新政後（8.26-9.3）上海新建商品住宅日均成交3.1萬平米，較7月日均增長25%，較去年同期下降9%。新政後（8.26~9.2）二手商品房日均成交603套，較7月日均增長1%，較去年同期增長6%。

從月度成交走勢來看，根據中指數據，2025年1-8月，上海全市新建商品住宅銷售面積695萬平方米，同比微降4%。8月，上海新房成交79萬平米，環比增長1%，同比下降17%，同比降幅較7月收窄9個百分點。二手房方面，1-8月，上海二手住宅成交14.9萬套，同比增長15%。8月二手房成交16601套，環比下降4.5%，同比增長3%。

五環外/外環外佔京滬新房成交比重超7成，新政後市場需求有望逐步釋放

從區域成交特徵來看，根據中指數據，今年1-7月，北京、上海新建商品住宅成交面積中，五環外/外環外佔比超7成，是新房市場的絕對成交主力地區，二手住宅成交套數佔比也超50%。放開符合條件的家庭購房套數限製，讓有能力、有意願、有需要的居民家庭進入市場，在促進市場修復的同時，也可以更好地支持職住平衡。本次政策落地後，預計一方面將對五環外的市場產生積極作用，另一方面，對於想賣出五環外二手房進行置換的群體來說，本次政策也帶來了新的機會，促進這部分改善需求釋放。

小結

整體來看，北京、上海優化限購政策均未對外地需求放開，仍以挖掘「内需」為主，體現出一線城市漸進的政策推進節奏。由於京滬在五環外/外環外新房成交佔比均超7成，新政有助於提振外圍區域新房市場交易活躍度提升。同時部分家庭也因此獲得了五環内/外環内的購房資格，預計這也將推動部分「向内」置換的改善性住房需求釋放。但考慮到本輪政策力度整體溫和，且2024年多輪政策優化已提前釋放部分需求，本次新政的邊際效應或較為有限。從市場實際反應來看，政策出台後部分樓盤到訪量及二手房帶看量出現短期回升，但市場整體氛圍較為平穩。北京新政已接近滿月，網簽數據也印證了市場相對平穩的走勢。趨勢來看，京滬在傳統旺季到來前同步推出支持性政策，旨在為「金九銀十」蓄力，隨著房企推盤節奏加快，預計市場成交量將逐步恢復。

來源：中指研究院